Como explicamos este artículo de ayuda, los proyectos suelen contar con una garantía que puede servir para los casos de incumplimiento de pago por parte del desarrollador. 

En los casos que sea necesario hacer uso de dicha garantía, se cuenta con un proceso específico que seguimos (por experiencia y referencia de expertos), el cuál busca obtener el cumplimiento del pago de la manera más efectiva posible. 

El proceso es el siguiente.

1. Posible re-financiamiento

Faltando 3 meses para el vencimiento del pago, en caso de que se identifique que el desarrollador no va a poder cumplir con sus obligaciones de pago de capital o intereses (por lentitud de ventas o temas de permisos, etc.), se explora una opción de re-financiamiento; es decir, que el desarrollador consiga una fuente alterna de financiamiento para cumplir con el pago a tiempo.

2. Opción de acuerdo via Convenio de mediación

En caso de que no se consiga una fuente de re-financiamiento, faltando 1 mes para el vencimiento, briq.mx puede hacer válida la opción de buscar lograr un acuerdo via un convenio de mediación. Esto se hace buscando:

  • Que se mejoren las condiciones para los inversionistas dado que significa no tener su pago a tiempo.
  • Reconocer el adeudo y meter en efecto intereses moratorios o actualización de tasa.
  • Dar tiempo al desarrollador para conseguir el pago sin incurrir en los gastos de una ejecución.

Te recomendamos leer esta nota donde explicamos brevemente la mediación como alternativa: https://www.briq.mx/articulo/mediacion-el-sistema-de-justicia-alternativo-mas-rapido-y-conveniente

3. Firma de mediación y seguimiento

Una vez vencido el crédito, si se logró un acuerdo para mediación, se procede a firmarlo ante mediador público certificado. Una vez firmado entran en vigor los compromisos, y briq.mx queda monitoreando que se cumplan todas las condiciones a tiempo.

4. Remate de garantía sin juicio o fiduciario

Una vez vencido el crédito, si no se logró llegar a una mediación, se opta por hacer un remate de la garantía de manera particular, es decir, sin incurrir en los gastos de fiduciario o de un juicio.

El remate particular implica lograr un calendario de reducción de precios considerables y medios para publicar estos nuevos precios. Si se logra un acuerdo en fechas y montos de las reducciones, se firma un convenio de mediación que incluya dichos acuerdos y se avanza en ejecutar el plan.
 

5. Ejecución legal de garantía

En caso de que no se lograse un acuerdo de mediación, ni un acuerdo de remate en particular, o que se haya incumplido cualquier acuerdo en mediación, o que briq.mx determine que sea la vía que más beneficie a los inversionistas, entonces se inicia el proceso legal de ejecución y remate de la garantía.

Este proceso varía dependiendo de si se cuenta con fideicomiso de garantía o contrato de hipoteca, pero inicia con notificaciones formales con fedatarios públicos. Estos procesos son largos y pueden terminar en juicio, pero es importante mencionar que el modelo de garantías de briq.mx está diseñado minuciosamente para obtener resultados favorables en un alto porcentaje de los casos en lo que se llega a una instancia de juicio, por lo que es muy favorable - y muy probable - ganar esos juicios.

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