El interés real es un dato necesario para las declaraciones de impuestos cuando recibes ingresos por intereses. El interés real es el resultado de restarle la inflación a los intereses que ganaste, por eso se llama real ya que representa tu verdadera ganancia.

Primero es importante recordar que este dato es simplemente de guía para los usuarios, tanto inversionistas al momento de realizar sus declaraciones, así como para desarrolladores para realizar sus constancias de retención. No es obligación de briq.mx realizar este cálculo, pero sabemos que no es nada sencillo y nuestra plataforma lo realiza de manera automática y lo ponemos a disposición de desarrolladores e inversionistas para cada pago de interés realizado.

De acuerdo al artículo 134 de la Ley de Impuestos Sobre la Renta, se considera que el interés real es: “El monto en el que los intereses excedan al ajuste por inflación.”

El ajuste por inflación consiste en multiplicar el saldo promedio de capital por el cambio en el INPC (índice nacional de precios al consumidor), es decir, calcular cuánto interés habría pagado esa inversión en ese periodo si su tasa fuera la inflación.

A ese cambio en el INPC se le llama "Factor de actualización".

De esta forma quedaría:

Tanto el saldo promedio como el factor de actualización requieren que conozcamos el periodo que estamos evaluando, es decir, necesitamos conocer en qué día inicia y en qué día termina el periodo de intereses generados que cubrió el pago en cuestión. Es importante recordar que los créditos a los desarrolladores normalmente generan intereses todos los días, aunque estos se deban de pagar de manera trimestral o con alguna otra periodicidad.

Para conocer estos días, lo que hacemos es tomar todos los pagos de dicha campaña con fecha anterior al que estamos evaluando y sumar el monto de intereses pagados.

Después vamos recorriendo cada día del crédito y vamos sumando el interés generado en cada uno. En el momento en el que esa suma de interés generado sea igual o mayor a la suma de los intereses pagados en días anteriores, entonces ese día +1 (día siguiente) se considerará como el día inicial para el pago.

Posteriormente seguimos haciendo el recorrido de cada día y acumulando la suma de los intereses generados en cada uno, para que en el momento en el que esa suma de intereses generados sea mayor o igual (ahora si incluimos el igual) a la suma de intereses pagados en los pagos anteriores + los intereses del pago en cuestión, entonces ese día es considerado el día final para el pago.

Obteniendo ya las fechas mencionadas, utilizamos un servicio del Banco de México que nos permite consultar el INPC desde nuestra plataforma de manera automática.

Con esto ahora sí podemos obtener el valor de cada término de nuestra fórmula:

Es el interés que pagó el desarrollador, es decir, tal cual la cantidad de intereses recibida en el pago (sin descontar impuestos ni comisiones).

Este factor consiste en obtener el crecimiento o decremento que tuvo el INPC en el periodo, es decir dividir INPC del día final entre INPC del día inicial y a su resultado restarle 1. La ley del ISR nos dice que para casos en donde el periodo en cuestión no sean meses exactos, debemos usar la proporción de dicho factor por el número de días del periodo; como ejemplo, si el periodo duró 35 días, pero los datos de INPC tienen 30 días entre ellos, entonces debemos multiplicar el factor por 35/30 para obtener el factor ajustado.

Este se calcula sumando el saldo de capital de cada día del crédito en el periodo en cuestión, entre el número de días del periodo en cuestión. El saldo de capital consiste en el capital prestado menos el capital pagado.

Como puedes observar no es un cálculo muy fácil de obtener, aunque no necesita operaciones complicadas, utiliza muchos datos que no son obvios o que requieren de iteraciones para obtenerlos.