Seleccionar un proyecto es uno de los procesos que requiere más tiempo de análisis cuando llegan desarrolladores con nuevas oportunidades de inversión, y es crucial revisarlo detenidamente, para publicar sólo las que tienen mayores posibilidades de éxito.

En briq.mx estamos comprometidos con los más altos estándares de calidad, por ello hemos trabajado en una metodología para medir el riesgo de los proyectos publicados en la plataforma y así, evaluar tanto a los desarrollos basados en deuda, como a los de copropiedad.

Dicha metodología consiste en asignar distintas variables que contienen puntuaciones, y al sumarlas, otorgan una calificación global. Esto nos permite evaluar de manera objetiva y condensar toda la información analizada en un indicador fácil de leer para el inversionista, que refleja el nivel de riesgo del proyecto.

Los valores de la calificación de riesgo van de 1 a 5.9, donde 1 indica el menor riesgo para un proyecto (color verde) y 5.9, el mayor (color rojo). La evaluación briq.mx (o calificación), podrás verla reflejada en cada una de las campañas publicadas.

Ejemplo:

Las variables que incluimos en nuestra metodología para otorgar la evaluación en los proyectos de copropiedad, son:

  • Etapa del negocio

    Toma en cuenta el avance del inmueble con respecto al modelo de negocio del tipo de oportunidad. Esta variable es muy importante, ya que el riesgo cambia dependiendo de cuán avanzado está el inmueble y los flujos que puede producir con dicho avance.

  • Participación del desarrollador
    Se trata del porcentaje que el desarrollador tiene del capital del proyecto. Entre más participación del desarrollador, más interés de su parte en que el proyecto sea exitoso.

  • Apalancamiento

    Se refiere a la proporción de las fuentes de capital del proyecto que es financiado a través de deuda, porque ya que la deuda tiene mayor prioridad de pago, entre más haya en el proyecto, más riesgoso es el capital (ya que hay que pagar más de deuda, antes de recibir retornos).

  • Experiencia similar desarrollando

    Se refiere a la experiencia general del desarrollador en proyectos similares al que se está evaluando. Entre más experiencia, es más probable que el proyecto salga bien, ya que se pueden aprovechar situaciones pasadas para mejorar los métodos y el producto. Esta variable no afecta, en caso de que el proyecto ya se encuentre desarrollado.

  • Experiencia general desarrollando

    Aunque el desarrollador no haya generado proyectos similares, es importante tomar en cuenta la experiencia general desarrollando (el total de proyectos que tenga en su historial), ya que esto disminuye el riesgo en rubros que son similares, entre desarrollos de diferentes sectores.

  • Experiencia previa con briq.mx

    Para nosotros es muy importante la experiencia que ya hemos tenido con el promotor del negocio. Evalúa la calidad de información en el proceso de análisis, en caso de que sea el primer proyecto, y los pagos en proyectos anteriores, en caso de que los hayan tenido. Si la información es clara y consistente, la experiencia en briq.mx será mejor, desde la calidad del análisis que se pueda realizar al proyecto, hasta la experiencia final que tenga el inversionista.

  • Control de flujo en la obra

    La manera en la que se entregan los recursos, siempre es un punto que puede aumentar el riesgo de una inversión. Esta variable toma en cuenta si los recursos se entregan bajo avances de obra, fechas establecidas o conforme al fondeo de cada campaña.

  • Avance de obra

    Entre mayor sea el avance de obra, disminuye el riesgo de edificación del proyecto y el activo en el que se invierte, vale más. Esto ayuda a que los retornos del inversionista tengan más certidumbre.

  • Financiamiento pendiente

    Se refiere a la cantidad del costo total del proyecto que no se ha conseguido en inversión. Es decir, si el proyecto cuesta 100 pesos y se han conseguido 50, entonces hay un 50% de financiamiento pendiente.

    Si no está asegurado el 100% del financiamiento existe el riesgo de que no se concluya el proyecto, por lo tanto, entre más financiamiento haya asegurado, menor el riesgo de que esto ocurra.

  • Instrumento legal que regula el negocio

    Responde a la pregunta: ¿Cuál es la estructura que avala la entrega de recursos y reparto de utilidades? Hay instrumentos jurídicos más certeros que otros. Por ejemplo, un fideicomiso en el que hay un tercero que vela porque se cumplan las reglas del mismo, es menos riesgoso que ser copropietario, pues en este caso aunque haya reglas establecidas, no hay un tercero imparcial que verifica que sucedan. Esta variable contempla que las estructuras legales dentro de otro país (cualesquiera que sean), son más riesgosas que las estructuras nacionales, ya que mandar recursos a otro país, implica siempre mayores riesgos.

  • Experiencia del operador

    Cuando invertimos en proyectos que produzcan rentas, es importante que haya un operador que sepa cobrarlas y mantener los inmuebles. La experiencia, en estos casos, es fundamental para conseguir buenos resultados. Esta variable es neutra, si el proyecto está en venta.

  • Resultados de renta del inmueble

    Un buen indicador del éxito comercial de un inmueble es la demanda del mismo. Dependiendo de la etapa en que esté, podemos validar la demanda del proyecto con cartas de intención, contratos de arrendamiento u ocupaciones.

  • Duración promedio de contratos de arrendamiento

    Distintos tipos de activos cuentan con contratos a diferentes plazos. No es lo mismo un inmueble de airbnb (se rentan por día) que un proyecto industrial (es una decisión estratégica para las empresas, por lo que firman contratos a largo plazo). Entre mayor sea el plazo pactado en los contratos de arrendamiento, los flujos del inmueble serán más estables, y a su vez los rendimientos de la inversión serán menos variables y riesgosos.

  • Diversificación de las fuentes de ingreso

    Sea producto de venta o de renta, entre más fuentes de ingreso haya, más diversificación habrá. La diversificación aumenta si cuentas con más de un contrato (muchos locales o habitaciones), o con un inmueble que atiende distintos sectores (proyectos mixtos).

  • Resultados en reporte de crédito del desarrollador (empresa) y de los socios

    Generalmente no es bueno asociarse con alguien que no atiende sus obligaciones financieras en tiempo y forma. Puede haber casos especiales, pero el que tenga deudas vencidas aumenta el riesgo en tu inversión con ellos; por ello, verificamos que el comportamiento crediticio de los solicitantes sea aceptable y, principalmente, que no se encuentren en una situación que indique un claro riesgo en la posibilidad de pagar el crédito.

  • Documentos y estudios

    Contempla si el desarrollo cuenta con todos los documentos necesarios para la etapa de negocio en la que está. Si no cuenta con ellos, hay un riesgo de que las autoridades tomen acción al respecto, por lo que la inversión en el proyecto no sería certera.

  • Evaluación bajo dictamen legal en orden

    Esta variable observa si el proyecto está en el estado en que se contempla para el modelo de negocio propuesto. El dictamen legal deberá de coincidir con lo planteado por el desarrollador en la invitación de inversión y con lo presentado en los Comités de Inversión de briq.mx. Por ejemplo, si el negocio no contempla un apalancamiento, y el dictamen arroja que el proyecto cuenta con uno activo, entonces el proyecto no se encuentra de acuerdo a lo planeado. Y esto, aumenta el riesgo de la inversión.

  • Viabilidad financiera del proyecto

    Revisamos los principales elementos que generan rendimientos y los comparamos con los parámetros de mercado. Validamos que el precio de entrada, de salida y los generadores de rendimiento, se encuentren en línea con lo observado.

El resultado final del análisis de estas variables se verá reflejado en el perfil de cada proyecto que se encuentra publicado en la plataforma de esta manera.


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